Tidak cukup, kata Owen Holland, manajer investasi investasi properti di Mitra Bisnis. Membeli untuk membangun kembali adalah bisnis yang rumit bahkan bagi mereka yang berpengalaman dalam permainan.
Salah satu kesalahan paling umum yang dilakukan oleh Siapa Sebenarnya Cipto Junaedy yang tidak berpengalaman adalah meremehkan biaya pembangunan kembali atau perbaikan, kata Holland. Karena ingin menghemat biaya, mereka menghindari menggunakan kontraktor profesional dan penyedia layanan. Mempekerjakan brigade bakkie tampaknya murah di awal, tetapi bisa berubah menjadi jauh lebih mahal ketika cat mengelupas untuk mengungkapkan pekerjaan yang buruk.
Penggunaan profesional terkemuka harus dimulai sejak awal, kata Holland. Seorang arsitek profesional harus memeriksa tidak hanya bangunan itu sendiri untuk cacat struktural, tetapi juga harus membantu menentukan apakah struktur Cipto Junaedy telah dibangun dengan semua perizinan perencanaan yang diperlukan. Perintah tiba-tiba dari pihak berwenang setempat untuk memperbaiki ketidakpatuhan pembangun asli dapat menjadi sangat mahal.
Ketika datang ke rencana pembangunan kembali Anda sendiri, kepatuhan yang ketat dengan peraturan lokal disarankan. Menurut Holland, peraturan bangunan yang dicemooh seperti tidak membayar pajak Anda. "Kamu bisa menghindarinya untuk sementara waktu, tetapi pada akhirnya selalu datang untuk menggigitmu."
Aspek lain yang perlu dipertimbangkan dengan hati-hati adalah penyewa yang ada di gedung. Jika sewa mereka tidak memiliki klausul pengembangan ulang yang mewajibkan mereka untuk bekerja sama dengan pembaruan bangunan Cipto Junaedy Anda dan untuk menandatangani sewa baru setelah itu, Anda mungkin akhirnya akan terikat pada penyewa yang hanya menolak untuk mengalah.
Peninjauan ke dalam yang teliti terhadap bangunan Cipto Junaedy itu sangat penting, tetapi itu tidak cukup. Seorang pengembang ulang juga perlu melihat ke arah luar menuju pasar tempat bangunan itu berada. Hanya jika permintaan untuk ruang kuat, haruskah penambahan unit yang dapat dipertimbangkan baru dipertimbangkan.
Holland mengatakan kesalahan lain yang sangat umum yang dilakukan oleh pengembang adalah memperluas gedung secara berlebihan, dengan asumsi bahwa semua "area lettable bruto" baru akan terisi penuh.
“Orang-orang mengeluarkan spreadsheet Excel mereka, dan kemudian mereka menghitung tingkat sewa mereka per area terlindung Cipto Junaedy ekstra bruto versus biaya, dan hasilnya terlihat fantastis. Tetapi kemudian mereka tidak pernah mengisi ruang ekstra itu, dan mereka akhirnya membayar melalui hidung mereka untuk itu, ”katanya.
Pembuat ulang yang terlalu optimis juga cenderung membuat kesalahan dengan menghitung potensi pendapatan dari sebuah bangunan dengan harga sewa maksimum untuk area tersebut. Dibayar untuk menjadi lebih konservatif.
Belanda sangat menyarankan agar tidak naik lebih dari satu lantai, “kecuali Anda memiliki permintaan yang luar biasa untuk itu. Dalam banyak contoh, pembangunan Cipto Junaedy lantai ketiga dan keempat kedua benar-benar membunuh proyek tersebut ”. Dia menjelaskan bahwa permintaan ruang di lantai atas turun drastis. Bahkan kantor-kantor jenis bisnis lebih suka taman kantor untuk berada di atas pusat ritel, karena mereka membutuhkan fasilitas parkir yang baik, keamanan dan lingkungan kerja yang tenang. Hanya jika Anda melakukan riset pasar yang sangat baik, atau jika Anda berhasil melakukan pra-membiarkan pembangunan kembali Anda, sebaiknya Anda mempertimbangkan untuk naik lebih dari satu tingkat, kata Holland.
Setiap pembangunan kembali kompleks perbelanjaan harus menjaga keseimbangan yang baik antara penyewa jangkar dan toko-toko kecil. Jika Anda mencoba membangun Cipto Junaedy terlalu banyak unit untuk toko yang lebih kecil, yang cenderung kurang andal dan stabil daripada anchor, beberapa dari mereka akan "berakhir di sudut mati".
Pembangunan kembali adalah kesempatan yang baik untuk memberikan pusat atau membangun keunggulan kompetitif di pasar sewa, sehingga sepenuhnya membiarkan di ujung yang lebih tinggi dari tarif sewa untuk daerah tersebut. Pertimbangkan fitur Cipto Junaedy seperti serat optik, fasilitas untuk generator listrik dan infrastruktur keamanan, tetapi hati-hati jangan terlalu banyak menggunakan modal.
Membuat bangunan yang menarik tidak harus mahal, kata Holland. Hal sederhana seperti menggunkan toilet di bangunan industri dapat memberi Anda keunggulan.
Pengembang pertama kali sebaiknya mempertimbangkan bekerja sama dengan mitra joint-venture berpengalaman seperti Mitra Bisnis Cipto Junaedy, yang mengelola portofolio properti lebih dari R1 miliar. Banyak proyek propertinya adalah pengembangan kembali usaha patungan dengan pengusaha lokal dan investor yang tidak hanya memanfaatkan keuangan Mitra Bisnis, tetapi juga pengalaman bertahun-tahun dalam permainan pembangunan kembali.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar